soho公寓值得买吗(soho公寓优缺点解析)

admin · 2020-12-2 20:29

文中概述了"7·15"新政对公寓这个投资"新风口"的严厉打击，以此更好地坚持房住不炒定位。那么，"类住宅"这一边缘化的住房产品真的应该被"边缘化"，其住房形态没有任何借鉴意义吗？

一、类住宅：被打击，被边缘化

类住宅，顾名思义就是指房产开发商为了躲避风险，将依法许可的商业建设用地通过住宅化的设计与营销推广对外出售的产品，业内通常将其称之为"商改住"。也就是说除了住宅、办公楼之外具备居住功能的边缘类产品，其中就包含了酒店式公寓、服务式公寓、公寓式办公楼、LOFT以及SOHO公寓等。

类住宅这类建筑产品的存在是政治和经济压力下的衍生品。由于一些城市长期面临"产业空心化"以及政绩的考核，因而出现一些商服用地打着商业办公的幌子建成类住宅的形式进行变相销售。

因为界限分割不清晰，类住宅这类半居住产品存在诸多的劣势：

（1）没有居住证，无法落户。

（2）使用年限短，仅有40年（普通住宅是70年的年限）。

（3）贷款限制。无法用公积金贷款，且贷款年限不能超出10年，且利率是基本利率的1.1倍数。

（4）属于违法行为。

（5）居住舒适度差。

（6）容积率高，公摊面积大。

（7）用水用电、商业物管成本均高。

（8）再交易时较高的土地增值税会把浮盈全部吃掉。

用公寓的口径对类住宅产品进行包装，迎合的是那些投资不起住宅或者是被限购了的投资客的投资欲望，为炒房提供了一时便利。但是长远来看，由于类住宅诸多缺陷的加身，势必不利于其产品在其垂直领域的深耕，可能面临着变成一堆"建筑垃圾"的风险。

二、SOHO公寓：长尾需求下的小众化产品

针对李宇嘉的文章，有网友这样表示：

可见，除了无法规避的学位以及落户的硬伤外，目前市场上存在的这类半住宅产品形态还是代表了一部分人的需求的。

值得注意的是，在类住宅的各类产品形态中，SOHO公寓就代表了目前新一代年轻人的工作与居住相结合的半居住半办公的需求导向。

SOHO（small office and home office）公寓，译指家庭办公或小型办公，呈现商住合一的特点。针对的是一些自由、弹性工作形式的年轻群体，由于总价和装修上优势明显，因而成为一些刚需"上车盘"，提供创业孵化和商业办公的功能。

面对SOHO公寓其存在以下两方面的价值：

（1）长尾需求下的小众化消费方式的考量

美国《连线》主编克里斯·安德森的长尾理论分析了占据消费者需求曲线中的那条"长尾"积累起来也能产生了主流产品相同的价值，强调了"分众化"时代，不同消费者需求其所对应一定的市场占位而发挥的作用。

因而面对一些自由职业者群体，市场更应该填补这份需求空缺，为这一部分人的弹性工作方式提供一份个性化的商住解决方案，而此时，SOHO住宅就体现了它的价值。

同时，由于受新冠肺炎疫情的影响，线上办公和居家办公也越来越普遍，既能在隔离期间实现异地的居住与办公成为未来住房重定向的一套崭新的逻辑。

（2） "小型化社会"考量

根据民政部调查显示出来的数据，中国2018年成年人单身人口已达两亿，成年人独居人数也高达7700万。

图片资料来源：前瞻产业研究院

随着单身比例的逐年上升，将来社会结构将会呈现一种"弥散"的分割状态，个人独居的也将会成为一种常态。因此户型的小型化处理首先是为了节约用地资源，其次是节约居住者的经济成本。

SOHO公寓属于小产权房，其形态的小型化处理将会成为未来更多年轻人的选择。

住房形态的多样化不能因为开发商的"牟利"思维而因噎废食。SOHO公寓是现下更多SOHO一族在异地创业期间的首位选择，因而其有一定的保留价值。但是不管是住宅还是类住宅都不应该炒房者钻的空子，严厉打击是有必要的。

而将来SOHO公寓其价值的输出应该向住宅迁移，得合法化。所以，其用地属性上应该明确是商品住宅而不是商服用地，应该对其界定时有居住属性上的偏移。

其次，SOHO公寓不能仅仅只是贴上住宅的标签，更应该在其建设工程中将其建筑弊端更好的优化，比如安装配备好煤气等家用设备，补充居住生活的功用。

当SOHO公寓成为组住宅的一种衍生产品时，才能享受住宅带来的权利加持，那么落户和学位问题就会迎刃而解了。